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前段时间有朋友想了解中铁城，就陪他一起去看了一下这个项目，虽然他对楼盘整体表现得比较满意。最后却选择了其他项目。
其实他冷静下来之后还是对项目存在很多疑虑的。
“置业顾问说地价高，但为什么卖得这么便宜？”
“都这么便宜了为啥网签还那么差？”
朋友这几个疑虑问出来，项目顿时陷入一种“尴尬”的境地。其实这不仅是我朋友的疑虑，也是大部分客户的疑虑。
究竟是何原因，导致了中铁城如此尴尬的处境？或者说不想选择中铁城的朋友们到底在担心什么？
01
不太放心的开发商
在进一步聊天中，朋友也表达了他真实的想法，“不太放心的开发商”。
中铁城是由中铁置业集团开发，中铁置业隶属于央企中国中铁集团。国企央企开发商的产品通常中规中矩，没有很大的亮点，品质好的房子多大是上市品牌房企开发的。
再就是中铁城的土地是年竞得的，楼面价高达元/平，成本远高于目前的售价，开发商在这个项目上肯定是赔钱的，后期交付品质不一定有保证，而且之前发生过多次延期交付。
02
不太满意的位置
（中铁城位置图）
中铁城项目属于彩石片区，位于经十东路以南，绕城高速以东，和孙村的烯谷国际中心、绿城桂语朝阳在一条南北水平线上。优点是靠近经十路，附近有规划的8号线地铁口围子山站，距离奥体中心12公里左右。
不少人觉得中铁城过了绕城高速，位置太远了。其实，均价1.3万的价格还是精装的，能买到这样的位置还是性价比非常高了。
目前周边配套不健全、交通不便利等，确实显得位置比较偏，但在济南“东强”的发展定位下，又有“科创大走廊”的发展战略加持，区域周边的配套肯定趋于完善，后期发展值得期待。
我们来看下项目的配套：
商业配套5公里范围内有融创茂、鲁商广场、济南综合保税区、首创奥特莱斯，后期还有绿地全球贸易港等，重要的是项目本身有商业地块，完全可以满足项目日常的购物需求。
交通配套另一个可以说是交通的变革，地铁带来的改变已经显现，不少客户的区域范围变大，选择性变多，地铁的开通将打破一个交通的屏障。
地铁8号线沿经十东路，与4号线直接换乘，继而与其他地铁线串联起来，进入到交通网中，未来交通的便利性还是不错的。
教育配套项目内部有公立学校和私立学校。公立的12班幼儿园、48班九年一贯制学校，已签约历城二中教育集团，签约期限为12年。私立的新航实验外国语学校，是拥有顶尖教育资源的全寄宿制国际学校。
客观的来说，中铁城的位置虽然距离市区有些远，但随着周边配套的完善，尤其是后期地铁8号线、4号线的开通，可以相对缩减到市区的距离，后期自身和周边的配套也足以满足正常的生活需求。
03
不太信任的科技
（四恒科技住宅）
另一个疑虑是对产品科技不信任，“如果坏了怎么办？达不到恒定的温度怎么办？使用寿命是多长？”
中铁城住宅使用的是“四恒科技”——全年温度恒定20-26°C；湿度保持在30%-70%；每2小时新风置换，95%有效过滤PM2.5；自动隔音。
其实，中铁城不是济南第一个科技住宅，也不是唯一一个科技住宅。最早可以追溯到年的天泰太阳树项目，目前在售的项目有奥体金茂府、旅游路金茂府、汉峪海风等，可以说科技住宅是比较新兴的产品，但也不是无迹可寻。
在这些项目里，卖得最好的要属奥体金茂府。该项目售价2万多，有的房源3万+，价格高、去化好，现在已交付。奥体金茂府的成功不仅在于位置，还有在一线城市打出的品牌知名度，以及它在销售中的产品展示，都充分赢得了客户的信任。
反观中铁城却很难被客户认可，一方面是因为企业自身的科技标签较弱；另一方面是销售过程中设备、技术工艺展示不够具象化，客户体验不够直观，客户很难去信任虚无的概念。
当然，科技住宅除了设备的选用、施工的技艺、使用过程中的维护也是至关重要。不论是金茂还是中铁城，都有专门的维护团队，每年春、秋季温度适宜时对设备进行检修、维护，新风系统每年也会更换滤芯，以保证设备运行效果和使用寿命。而且在这个过程中，物业的作用也是不容忽视的，中铁城引入了龙湖的物业，品质还是比较有保障的。
需要说明的是开发商的保修期限是2年，之后坏了需要业主承担维修费用。中铁城四恒系统每年每平的费用是53元，生活用电正常缴费。
04
差强人意的户型
（㎡户型图）
（㎡户型图）
“感觉户型挺一般的”，朋友说完了他的最后一个理由。
朋友看得是中铁城的小高产品，共两个户型，㎡三室两厅两卫和㎡四室两厅两卫。
在户型更新迭代中，“双阳台、大面宽”成为主流，而中铁城户型相比之下，仍属于传统户型，采光、通风等都没问题，但对于客户来说缺乏吸引力。
而且，中铁城的整体户型偏大，最小的户型是平，按照目前均价1.3万/平计算，总价得接近万，有这样的预算很多人都会考虑买更靠近市区的楼盘了。所以说，中铁城定位混乱，小高层应该开发小面积的刚需产品。
总结：这个项目整体下来，尽管有些缺憾，但也不至于销量如此。如今的境况与项目的定位、入市的时机还是有一定关系的。
高价拿地、低容积率、周边山体环境，项目走低密度、高端、改善定位，价格也比较高，入市时又正逢市场进入“冷静”期，整体的销售并不好。作为央企，中铁当时也并未做出太多营销调整。后面突然打出降价的策略，虽吸引了一批客户，但不少客户反而陷入了“价格这么低，是不是项目或产品有什么其他问题”的疑虑中，中铁城与其想着降价，不如想想在降价给客户实惠的基础上，如何解决客户疑虑的问题。
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